Använd bolånekalkylatorer online utan att lura dig själv

Siffran du ser i de flesta bolånekalkylatorer online kommer från annuitetsformeln: M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], där P är det lånade beloppet, r är månadsräntan och n är det totala antalet månadsbetalningar. För ett lån om 250 000 € till 4,5 % per år över 25 år är r = 0,045 ÷ 12 = 0,00375 och n = 300. Beräkningen blir 250 000 € × [0,00375 × (1,00375)^300] ÷ [(1,00375)^300 − 1] = 1 389,54 € per månad. Den siffran är matematiskt korrekt, men den utgör bara kapital- och räntedelen av vad du faktiskt kommer att betala.

En webbläsarkalkylator körs helt på din enhet och vet ingenting om var bostaden ligger, i vilket skick den är, vilka lokala skatter som gäller eller vilka försäkringspremier du kommer att möta. Den returnerar en kapital- och räntebetalning som bara är en rad i en mycket större budget. Posterna nedan är inga valfria extratillägg för de flesta köpare; de är en del av den verkliga kostnaden för att äga bostaden och kan enkelt lägga flera hundra euro i månaden till siffran på skärmen.

Långivare begränsar vanligen lånet till tre till fyra och en halv gånger den årliga bruttoinkomsten och tillämpar sedan ett stresstest med högre ränta för att kontrollera att du fortfarande kunde betala om räntan steg. Det testet talar om hur mycket risk långivaren är beredd att ta; det säger ingenting om hur bekväm betalningen kommer att kännas i ditt liv. Ditt eget överskottstest bör vara strängare, eftersom det är du som ska leva med månadssiffran i många år framöver.

Ett bolån med bunden ränta låser räntan under ett bestämt antal år, vilket innebär att din kapital- och räntebetalning är densamma varje månad oavsett marknadsrörelser. En rörlig ränta följer långivarens egna räntor eller ett externt riktmärke som ECB:s styrränta, så din betalning kan stiga eller falla. Bundna avtal ger budgettrygghet men tar ofta mer betalt för extra amortering eller byte; rörliga avtal ger flexibilitet men lägger ränterisken direkt på dig.

När du amorterar extra minskar beloppet den utestående skulden omedelbart, och eftersom räntan beräknas på kvarvarande skuld ackumuleras mindre ränta varje månad. Med samma lån om 250 000 € till 4,5 % per år över 25 år är minimibetalningen 1 389,54 € i månaden. Om du betalar 150 € extra varje månad blir den nya betalningen 1 539,54 € och löptiden faller från 300 månader till omkring 251 månader, alltså ungefär 20 år och 11 månader. Den nya löptiden fås genom att lösa n = −ln(1 − rP/M) ÷ ln(1 + r), vilket ger cirka 251 månader. Den totala räntan minskar med omkring 30 500 €, förutsatt att långivaren använder den extra amorteringen till att korta löptiden och inte tar ut någon avgift för förtidsinlösen.

Innan du gör en månatlig extra amortering, betalar av en klumpsumma eller byter till en ny långivare bör du fråga exakt hur din nuvarande långivare hanterar extra pengar. Svaren avgör om en extra amortering sparar tusentals euro i ränta eller bara utlöser en avgift som äter upp vinsten. Frågorna nedan är sådana som en förmedlare eller långivare bör kunna besvara i klarspråk och helst skriftligt innan du agerar.

Onlinekalkylatorer är användbara för att se hur en formel beter sig, men de kan inte känna till din anställningstrygghet, din hälsa, den lokala bostadsmarknaden, din skattesituation eller det finstilta i en långivares erbjudande. Ingenting på den här sidan är finansiell, skattemässig, juridisk eller medicinsk rådgivning. Sitea.biz är inte en långivare, förmedlare, jämförelsesajt, finansiell rådgivare eller vårdgivare. Om du ska besluta om ett bolån bör du få rådgivning av en kvalificerad bolåneförmedlare, en oberoende skatterådgivare eller en jurist innan du skriver under.