Usar calculadoras de crédito à habitação online sem se enganar a si próprio

O número que a maioria das calculadoras de crédito à habitação online apresenta vem da fórmula do empréstimo amortizado: P = C × [i(1 + i)^n] ÷ [(1 + i)^n − 1], em que C é o montante emprestado, i é a taxa de juro mensal e n é o número total de prestações mensais. Para um empréstimo de 250 000 € a 4,5% ao ano durante 25 anos, i = 0,045 ÷ 12 = 0,00375 e n = 300. O cálculo é 250 000 € × [0,00375 × (1,00375)^300] ÷ [(1,00375)^300 − 1] = 1389,54 € por mês. Este valor está matematicamente correto, mas corresponde apenas à parte de capital e juros do que vai realmente gastar.

Uma calculadora no navegador funciona inteiramente no seu dispositivo e não sabe onde fica o imóvel, em que estado está, que impostos locais se aplicam nem que prémios de seguro vai pagar. Devolve uma prestação de capital e juros que é apenas uma linha de um orçamento muito maior. As rubricas seguintes não são extras opcionais para a maioria dos compradores; fazem parte do custo real de ter casa e podem facilmente acrescentar várias centenas de euros por mês ao número no ecrã.

Os bancos limitam habitualmente o crédito a três ou quatro vezes e meia o rendimento anual bruto e aplicam depois um teste de esforço a uma taxa mais alta para verificar se conseguiria pagar se as taxas subissem. Esse teste diz ao banco quanto risco está disposto a correr; não lhe diz quão confortável será a prestação na sua vida. O seu próprio teste de esforço deve ser mais rigoroso, porque é você que vai viver com aquele valor durante anos.

Um crédito com taxa fixa bloqueia a taxa durante um número de anos, pelo que a prestação de capital e juros se mantém igual todos os meses, independentemente dos movimentos de mercado. Uma taxa variável acompanha as taxas do banco ou um indexante externo, como a taxa principal de refinanciamento do BCE, pelo que a prestação pode subir ou descer. As ofertas de taxa fixa dão certeza orçamental, mas cobram muitas vezes mais por amortizações antecipadas ou transferência; as de taxa variável dão flexibilidade, mas transferem o risco de taxa diretamente para si.

Quando amortiza antecipadamente, o valor extra reduz de imediato o capital em dívida e, como os juros incidem sobre o saldo restante, acumulam-se menos juros todos os meses. Usando o mesmo empréstimo de 250 000 € a 4,5% ao ano durante 25 anos, a prestação mínima é 1389,54 €. Se pagar mais 150 € por mês, a nova prestação é 1539,54 € e o prazo desce de 300 meses para cerca de 251, ou seja, aproximadamente 20 anos e 11 meses. O novo prazo obtém-se resolvendo n = −ln(1 − iC/P) ÷ ln(1 + i), o que dá cerca de 251 meses. Os juros totais descem cerca de 30 500 €, assumindo que o banco aplica a amortização à redução do prazo e não cobra comissão.

Antes de fazer uma amortização mensal extra, liquidar um montante único ou transferir o crédito para outro banco, pergunte exatamente como a instituição atual trata o dinheiro adicional. As respostas determinam se a amortização lhe poupa milhares de euros em juros ou apenas desencadeia uma comissão que anula o ganho. As perguntas seguintes são aquelas a que um intermediário ou o banco deve conseguir responder em linguagem simples e, de preferência, por escrito antes de avançar.

As calculadoras online são úteis para ver como se comporta uma fórmula, mas não conhecem a sua estabilidade profissional, a sua saúde, o mercado imobiliário local, a sua situação fiscal nem a letra pequena de uma proposta. Nada nesta página constitui aconselhamento financeiro, fiscal, jurídico ou médico. O sitea.biz não é um financiador, mediador, comparador, consultor financeiro nem prestador de cuidados de saúde. Se está a decidir um crédito à habitação, procure aconselhamento junto de um intermediário de crédito qualificado, de um consultor fiscal independente ou de um notário antes de assinar.