Usare le calcolatrici online per mutui senza illudersi

Il numero che vedi nella maggior parte delle calcolatrici online per mutui deriva dalla formula del prestito ammortizzato: R = C × [i(1 + i)^n] ÷ [(1 + i)^n − 1], dove C è l'importo preso a prestito, i è il tasso di interesse mensile e n è il numero totale di rate mensili. Per un prestito di 250.000 € al 4,5% annuo su 25 anni, i = 0,045 ÷ 12 = 0,00375 e n = 300. Il calcolo è 250.000 € × [0,00375 × (1,00375)^300] ÷ [(1,00375)^300 − 1] = 1.389,54 € al mese. Quella cifra è matematicamente corretta, ma rappresenta solo la quota capitale e interessi di ciò che spenderai davvero.

Una calcolatrice che gira nel browser non sa dove si trova l'immobile, in che condizioni è, quali imposte locali si applicano o quali premi assicurativi dovrai sostenere. Restituisce una rata di capitale e interessi che è solo una riga di un bilancio molto più ampio. Le voci qui sotto non sono accessori facoltativi per la maggior parte degli acquirenti: fanno parte del costo reale di possedere una casa e possono facilmente aggiungere diverse centinaia di euro al mese alla cifra sullo schermo.

Le banche di solito limitano il prestito a tre o quattro volte e mezzo il reddito annuo lordo, poi applicano una prova di resistenza a un tasso più alto per verificare che tu possa pagare anche se i tassi salissero. Quel test dice alla banca quanto rischio è disposta a correre; non ti dice quanto sarà sostenibile la rata nella tua vita. La tua verifica personale dovrebbe essere più severa, perché sei tu a dover convivere con quel numero per anni.

Un mutuo a tasso fisso blocca il tasso per un certo numero di anni, quindi la rata di capitale e interessi resta identica ogni mese, indipendentemente dai movimenti di mercato. Un tasso variabile segue i tassi della banca o un parametro esterno come il tasso di rifinanziamento principale della BCE, quindi la rata può salire o scendere. Le offerte a tasso fisso danno certezza di bilancio ma spesso costano di più in caso di rimborso anticipato o surroga; quelle a tasso variabile danno flessibilità ma trasferiscono a te il rischio di tasso.

Quando versi una somma in più, l'importo extra riduce subito il capitale residuo e, poiché gli interessi si calcolano sul debito residuo, ogni mese maturano meno interessi. Usando lo stesso prestito di 250.000 € al 4,5% annuo su 25 anni, la rata minima è 1.389,54 €. Se paghi 150 € in più ogni mese, la nuova rata è 1.539,54 € e la durata scende da 300 mesi a circa 251, ossia circa 20 anni e 11 mesi. La nuova durata si ricava risolvendo n = −ln(1 − iC/R) ÷ ln(1 + i), che dà all'incirca 251 mesi. Gli interessi totali calano di circa 30.500 €, supponendo che la banca applichi il versamento extra per accorciare la durata e non addebiti penali.

Prima di versare una rata in più, estinguere una somma o passare a un'altra banca, chiedi esattamente come la tua banca attuale tratta il denaro aggiuntivo. Le risposte determinano se un rimborso anticipato ti farà risparmiare migliaia di euro di interessi o farà semplicemente scattare una penale che annulla il vantaggio. Le domande qui sotto sono quelle a cui un mediatore o una banca dovrebbe saperti rispondere in modo chiaro e preferibilmente per iscritto prima che tu agisca.

Le calcolatrici online sono utili per capire come si comporta una formula, ma non conoscono la stabilità del tuo lavoro, la tua salute, il mercato immobiliare locale, la tua posizione fiscale o le clausole in piccolo dell'offerta di una banca. Nulla in questa pagina è consulenza finanziaria, fiscale, legale o medica. Sitea.biz non è un finanziatore, un mediatore, un comparatore, un consulente finanziario né un operatore sanitario. Se stai decidendo un mutuo, fatti consigliare da un mediatore creditizio qualificato, da un consulente fiscale indipendente o da un notaio prima di firmare.