Online-Hypothekenrechner nutzen, ohne sich selbst zu täuschen

Die Zahl, die die meisten Online-Hypothekenrechner anzeigen, stammt aus der Annuitätenformel: M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], wobei P die Darlehenssumme, r der monatliche Zinssatz und n die Gesamtzahl der Monatsraten ist. Für ein Darlehen über 250.000 € zu 4,5 % pro Jahr über 25 Jahre gilt r = 0,045 ÷ 12 = 0,00375 und n = 300. Die Rechnung lautet 250.000 € × [0,00375 × (1,00375)^300] ÷ [(1,00375)^300 − 1] = 1.389,54 € pro Monat. Diese Zahl ist mathematisch korrekt, sie ist aber nur der Zins- und Tilgungsanteil dessen, was Sie tatsächlich ausgeben werden.

Ein Browser-Rechner läuft vollständig auf Ihrem Gerät und weiß nicht, wo die Immobilie liegt, in welchem Zustand sie ist, welche kommunalen Abgaben gelten oder welche Versicherungsprämien auf Sie zukommen. Er liefert eine Zins- und Tilgungsrate, die nur eine Zeile in einem viel größeren Budget ist. Die folgenden Posten sind für die meisten Käufer keine optionalen Extras, sondern Teil der echten Kosten des Wohneigentums, und sie können die Zahl auf dem Bildschirm leicht um mehrere Hundert Euro im Monat erhöhen.

Banken begrenzen die Darlehenssumme meist auf das Drei- bis Viereinhalbfache des Bruttojahreseinkommens und rechnen anschließend mit einem höheren Zinssatz gegen, um zu prüfen, ob Sie bei steigenden Zinsen noch zahlen könnten. Dieser Test sagt der Bank, wie viel Risiko sie einzugehen bereit ist; er sagt nicht, wie angenehm sich die Rate in Ihrem Leben anfühlt. Ihr eigener Belastbarkeitstest sollte strenger ausfallen, denn Sie sind es, der jahrelang mit der Monatszahl leben muss.

Eine Festzinshypothek schreibt den Zinssatz für eine bestimmte Zahl von Jahren fest, sodass Ihre Zins- und Tilgungsrate unabhängig von Marktbewegungen jeden Monat gleich bleibt. Ein variabler Zins bewegt sich mit den Sätzen der Bank oder einem externen Referenzwert wie dem Hauptrefinanzierungssatz der EZB, Ihre Rate kann also steigen oder fallen. Festzinsangebote bieten Planungssicherheit, verlangen aber oft mehr für Sondertilgungen oder einen Wechsel; variable Angebote bieten Flexibilität, geben das Zinsänderungsrisiko jedoch direkt an Sie weiter.

Wenn Sie sondertilgen, senkt der zusätzliche Betrag sofort die Restschuld, und da Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, fallen jeden Monat weniger Zinsen an. Bei demselben Darlehen über 250.000 € zu 4,5 % pro Jahr über 25 Jahre beträgt die Mindestrate 1.389,54 €. Zahlen Sie monatlich 150 € zusätzlich, beträgt die neue Rate 1.539,54 € und die Laufzeit sinkt von 300 Monaten auf etwa 251 Monate, also rund 20 Jahre und 11 Monate. Die neue Laufzeit ergibt sich aus n = −ln(1 − rP/M) ÷ ln(1 + r), was rund 251 Monate liefert. Die Gesamtzinsen sinken um etwa 30.500 €, sofern die Bank die Sondertilgung zur Laufzeitverkürzung verwendet und keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Bevor Sie monatlich sondertilgen, eine größere Summe einzahlen oder zu einer neuen Bank wechseln, fragen Sie genau, wie Ihre aktuelle Bank zusätzliches Geld behandelt. Die Antworten entscheiden darüber, ob eine Sondertilgung Ihnen Tausende Euro an Zinsen spart oder lediglich eine Gebühr auslöst, die den Gewinn aufzehrt. Die folgenden Fragen sollte Ihnen eine Vermittlung oder Bank in klarer Sprache und möglichst schriftlich beantworten können, bevor Sie handeln.

Online-Rechner sind nützlich, um zu sehen, wie sich eine Formel verhält, aber sie kennen weder Ihre Arbeitsplatzsicherheit noch Ihre Gesundheit, den lokalen Immobilienmarkt, Ihre Steuersituation oder das Kleingedruckte eines Angebots. Nichts auf dieser Seite ist Finanz-, Steuer-, Rechts- oder medizinische Beratung. Sitea.biz ist weder Kreditgeber noch Vermittler, Vergleichsportal, Finanzberater oder Gesundheitsdienstleister. Wenn Sie über eine Baufinanzierung entscheiden, holen Sie vor der Unterschrift Rat bei einer qualifizierten Vermittlung, einer unabhängigen Steuerberatung oder einer Notarin ein.