Online hypotheekrekenmachines gebruiken zonder jezelf voor de gek te houden

Het getal dat de meeste online hypotheekrekenmachines tonen, komt uit de annuïteitenformule: T = H × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], waarbij H het geleende bedrag is, r de maandrente en n het totale aantal maandtermijnen. Voor een lening van € 250.000 tegen 4,5% per jaar over 25 jaar is r = 0,045 ÷ 12 = 0,00375 en n = 300. De berekening is € 250.000 × [0,00375 × (1,00375)^300] ÷ [(1,00375)^300 − 1] = € 1.389,54 per maand. Dat cijfer klopt wiskundig, maar het is slechts het deel voor hoofdsom en rente van wat je werkelijk zult uitgeven.

Een rekenmachine in je browser draait volledig op je apparaat en weet niet waar de woning staat, in welke staat die is, welke lokale belastingen gelden of welke verzekeringspremies je krijgt. Hij geeft een termijn voor hoofdsom en rente terug die slechts één regel is in een veel groter budget. De posten hieronder zijn voor de meeste kopers geen optionele extra's; ze horen bij de werkelijke kosten van een woning en kunnen makkelijk enkele honderden euro's per maand toevoegen aan het getal op je scherm.

Geldverstrekkers begrenzen leningen doorgaans op drie tot vier en een half keer het bruto jaarinkomen en passen daarna een stresstest tegen een hogere rente toe om te controleren of je bij een rentestijging nog kunt betalen. Die test vertelt de geldverstrekker hoeveel risico hij wil lopen; hij vertelt jou niet hoe comfortabel de termijn in je leven zal voelen. Je eigen toets hoort strenger te zijn, want jij moet jarenlang met dat maandbedrag leven.

Een hypotheek met vaste rente zet de rente voor een aantal jaren vast, waardoor je termijn voor hoofdsom en rente elke maand gelijk blijft, ongeacht marktbewegingen. Een variabele rente beweegt mee met de rente van de geldverstrekker of met een externe maatstaf zoals de basisherfinancieringsrente van de ECB, dus je termijn kan stijgen of dalen. Vaste aanbiedingen geven begrotingszekerheid maar rekenen vaak meer voor extra aflossen of oversluiten; variabele aanbiedingen geven flexibiliteit maar leggen het renterisico volledig bij jou.

Als je extra aflost, verlaagt het extra bedrag onmiddellijk de restschuld, en omdat rente over de restschuld wordt berekend, loopt er elke maand minder rente op. Bij dezelfde lening van € 250.000 tegen 4,5% per jaar over 25 jaar bedraagt de minimale maandtermijn € 1.389,54. Als je maandelijks € 150 extra betaalt, wordt de nieuwe termijn € 1.539,54 en daalt de looptijd van 300 maanden naar ongeveer 251 maanden, ofwel ruwweg 20 jaar en 11 maanden. De nieuwe looptijd volgt uit n = −ln(1 − rH/T) ÷ ln(1 + r), wat ongeveer 251 maanden geeft. De totale rente daalt met ongeveer € 30.500, mits de geldverstrekker de extra aflossing gebruikt om de looptijd te verkorten en geen boete rekent.

Voordat je maandelijks extra aflost, een bedrag ineens inlegt of naar een andere geldverstrekker overstapt, vraag precies hoe je huidige geldverstrekker met extra geld omgaat. De antwoorden bepalen of extra aflossen je duizenden euro's aan rente bespaart of alleen een boete oplevert die de winst wegneemt. De onderstaande vragen zijn die welke een adviseur of geldverstrekker je in gewone taal en bij voorkeur schriftelijk zou moeten kunnen beantwoorden voordat je handelt.

Online rekenmachines zijn nuttig om te zien hoe een formule zich gedraagt, maar ze kennen je baanzekerheid, je gezondheid, de lokale woningmarkt, je fiscale situatie of de kleine lettertjes van een aanbieding niet. Niets op deze pagina is financieel, fiscaal, juridisch of medisch advies. Sitea.biz is geen geldverstrekker, bemiddelaar, vergelijkingssite, financieel adviseur of zorgverlener. Als je een hypotheek kiest, laat je dan adviseren door een gekwalificeerde hypotheekadviseur, een onafhankelijk belastingadviseur of een notaris voordat je tekent.